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Contestation de Permis de construire et trouble anormal du voisinage

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Est-il possible d’élever une contestation de permis de construire en présence d’un trouble anormal du voisinage ?

Article paru dans LES AFFICHES DE GRENOBLE ET DU DAUPHINÉ, du 13 janvier 2017.

Une belle vue panoramique sur la chaîne de Belledonne ? Un balcon sur la mer ? Une vue apporte une valeur appréciable à un appartement ou à une villa. Mais peut-on empêcher qu’un voisin gâche le paysage en construisant sur son propre terrain ? Le permis de construire le met-il à l’abri de toute poursuite judiciaire ? Est-il possible d’élever une contestation de permis de construire en présence d’un trouble anormal du voisinage ? Les procédures vont différer selon que le projet porte atteinte aux règles de droit public d’urbanisme ou aux règles de droit privé inhérentes au droit de propriété. Elles seront également fonction de l’objectif poursuivi (démolition ou réparation).

Par Me Déborah Perconte, avocat pour contestation de permis de construire au Barreau de Grenoble.

I. Invalidation du permis de construire et trouble du voisinage

Un immeuble est sur le point d’être construit près de chez vous ou votre voisin envisage de faire agrandir sa maison, vous avez la possibilité de faire un recours. Le parcours pour effectuer une contestation de permis de construire et le cas échéant, l’annulation de celui-ci puis la démolition du bâti est complexe. Si le permis de construire de votre voisin est manifestement illégal, cette action mérite toutefois d’être sérieusement envisagée.

  • Bien connaître le projet : Cela suppose de s’informer sur la consistance du permis de construire en Mairie.
  • Etre en mesure d’effectuer une contestation de permis de construire, cela implique de :
  • Vérifier le respect de la réglementation. Avant d’envisager tout recours, vous devez vérifier que le projet de construction ou d’agrandissement respecte la règlementation. A cet égard, peuvent être invoqués des moyens de légalité externe (incompétence de l’auteur de l’acte, défaut de motivation) et des moyens de légalité interne (violation du PLU…). Il faut garder à l’esprit que les griefs relatifs au préjudice que cause éventuellement la construction objet du permis de construire n’intéressent pas le juge administratif dont l’examen se restreint aux règles de droit public.
    Etre attentif aux délais : l’action en démolition est strictement encadrée par les articles L480-13 a) et R600-2 combinés du Code de l’urbanisme.

    Ainsi, l’action en démolition d’une construction conforme au permis de construire s’effectue en deux temps procéduraux. Dans un premier temps, elle suppose, que l’intéressé ait saisi le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir et ait obtenu satisfaction par le prononcé de l’annulation de l’acte. Son action est donc subordonnée aux conditions restrictives de recevabilité de ce recours, à savoir l’introduction du recours dans un délai de deux mois à compter de la publicité du permis de construire dont la preuve pourra être rapportée par constat d’huissier et même par publication Facebook (TA Grenoble 27 juin 2011).
    Parallèlement, il sera opportun de saisir le juge des référés pour obtenir la suspension du permis de construire (et partant des travaux commencés) sur le fondement de l’article L. 521-1 du Code de justice administrative. Dans un second temps, si l’intéressé obtient satisfaction, il dispose d’un délai de deux ans à compter de la décision d’annulation pour saisir le juge judiciaire d’une action en démolition. Il devra alors justifier d’un préjudice personnel, d’une méconnaissance des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique et surtout que ce préjudice résulte directement de cette violation. Reste que l’ordonnance du 22 octobre 2015 est venue limiter les possibilités de démolition aux constructions édifiées sur une zone faisant l’objet d’une protection particulière.

    Avoir un intérêt à agir : en effet, conformément à l’article L600-1-2 du Code de l’urbanisme, l’intéressé doit pouvoir pour élever une contestation de permis de construire, justifier d’un intérêt à agir et notamment d’une atteinte aux conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance sur son bien (CE 10 février 2016 n°387507 ; CE 13 avril 2016 n°389798). Il peut ainsi être propriétaire, locataire, usufruitier… de l’habitation lésée par la construction projetée. A l’issue de cette procédure, le voisin pourra obtenir l’annulation du permis de construire et le cas échéant, la démolition de la construction.

Par ailleurs, la validité de l’autorisation d’urbanisme n’est pas exclusive d’un trouble anormal du voisinage. Le permis de construire ne pourra être annulé pour cette seule raison relevant du droit privé. Un recours gracieux auprès de la Mairie ou un recours contentieux devant le tribunal administratif ne serait ici d’aucun secours. Une simple privation de la vue ne constitue pas une atteinte à l’intérêt des lieux avoisinants. Une autorisation d’urbanisme ne peut être refusée pour ce seul motif mais dans certains cas le préjudice est tel que le voisin peut avoir recours à la théorie des troubles anormaux du voisinage..

II. Permis de construire valide mais préjudiciable à votre habitation

Le droit de propriété est selon l’article 544 du Code civil «le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ». Ce principe à valeur constitutionnelle explique que le permis de construire est toujours délivré sous réserve du droit des tiers.
Nonobstant un permis de construire conforme aux règles d’urbanisme, il pourrait troubler la jouissance paisible du voisinage.

Que recouvre le trouble anormal du voisinage ? Il s’agit d’un principe autonome dégagé par la jurisprudence selon lequel « Nul ne doit causer à autrui un trouble du voisinage ». Il est étranger à toute notion de faute si bien qu’il n’est pas nécessaire d’établir la violation de dispositions légales ou réglementaires ou le non-respect du permis de construire. Il doit être apprécié au seul prisme des gênes subies par le voisin. S’il est vrai que toute personne doit nécessairement tolérer, de la part de ceux qui l’entourent une certaine dose de désagréments inhérents au voisinage, il existe un seuil au-delà duquel ces sujétions ne sont plus supportables ; il s’agit de la « limite des inconvénients normaux du voisinage ».

Le trouble allégué doit ainsi présenter un certain degré de gravité notamment au regard des circonstances de temps, de lieu… Sur ce point, les juges se livrent à une appréciation concrète de l’existence du trouble et de son anormalité.

A titre d’illustration, la responsabilité pour trouble anormal du voisinage a pu être retenue pour l’édification, pourtant conforme aux règles d’urbanisme et au permis de construire délivré, d’un bâtiment de 8 mètres implanté en limite de propriété à l’origine d’une perte importante d’ensoleillement et de vue. De même, les juges ont pu retenir l’existence d’un préjudice de jouissance dans le cas d’une maison de retraite construite à proximité d’une habitation qui la privait du soleil une bonne partie de la journée et rendait ainsi la piscine inutilisable.
A Contrario, la perte d’ensoleillement, limitée à la pelouse, ne constitue pas un trouble anormal de voisinage (Cour de cassation, civ. 3ème 5.9.2012 n°11-21.711).
Si l’anormalité du trouble est caractérisée, le voisin pourra obtenir un dédommagement pour la perte de valeur du bien et le préjudice de jouissance. L’édification du bâti conforme aux règles d’urbanisme rend l’obtention de sa démolition anecdotique.

Quelques conseils :

– Se constituer des preuves irréfragables du trouble telles que des photographies, constats d’huissier, attestations circonstanciées, rapport d’expertise montrant la diminution de la valeur vénale du bien ou la perte de luminosité…
– Démontrer que le trouble invoqué ne présente pas le caractère de normalité dans le secteur considéré
– Se procurer un relevé cadastral ou carte de zonage

Pour plus de précisions sur les démarches de contestation de permis de construire, prenez un rendez-vous avec Me Déborah Perconte.

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Assurance dommage ouvrage : affectation des sommes et preuve des sommes affectées.

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L’arrêt de la Cour de cassation du 4 mai 2016 est venu rappeler le principe de l’obligation d’affectation des sommes à la répartition des dommages et de sensibiliser les assurés aux risques tenant aux conditions de restitution des sommes non affectées à ladite réparation.

En somme, il appartient à l’assuré de démontrer qu’il a réalisé les travaux de reprise et d’en établir le coût, l’assureur étant en droit d’obtenir la restitution de ce qu’il a versé au-delà de ce que l’assuré a payé. 

Civ. 3e civ., 4 mai 2016, n° 14-19.804.
Maître PERCONTE, Avocat Grenoble

Voir aussi:

https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000032501340&fastReqId=2076734248&fastPos=1